شهد التشريع المصري تحولاً مفصلياً في ملف العمران والسيطرة على التعديات والمخالفات البنائية، بإصدار القانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن "التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها"، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024. يمثل هذا التشريع الجديد طوق نجاة ملايين المواطنين، وبشكل خاص في محافظة الجيزة التي تُعد من أكبر المحافظات الكثيفة سكانياً وعمرانياً، حيث تضم نطاقات متنوعة تجمع بين الأحياء الحضرية الراقية مثل الدقي والعجوزة والشيخ زايد، والمناطق ذات الكثافة العالية مثل الهرم والعمرانية وبولاق الدكرور والوراق، وصولاً إلى المراكز والقرى ذات الطبيعة الريفية مثل البدرشين وكرداسة والصف. يهدف هذا المقال إلى تقديم دليل قانوني وإجرائي شامل ومبسط للمواطن المصري للاستفادة الكاملة من أحكام قانون التصالح لعام 2024.
1. الإطار التشريعي والقانوني للتصالح في مخالفات البناء (القانون رقم 187 لسنة 2023)
جاء القانون رقم 187 لسنة 2023 ليلغي القانون السابق رقم 17 لسنة 2019 وتعديلاته، معالجاً كافة السلبيات والعقبات التنفيذية التي واجهت المواطنين واللجان الفنية على مدار السنوات الماضية. تكمن الفلسفة التشريعية للقانون الجديد في تحقيق توازن دقيق بين الحفاظ على الثروة العقارية، وتوفير الاستقرار الاجتماعي والأمني للمواطنين، وحماية البنية التحتية وحقوق الدولة.
ينص القانون رقم 187 لسنة 2023 على الاستجابة الحتمية لتقنين الأوضاع التي يصعب أو يستحيل إزالتها، حيث يتيح التصالح في مجموعة واسعة من المخالفات التي كانت حظراً مطلقاً في القانون القديم، وذلك وفق ضوابط واشتراطات محددة تنظمها اللائحة التنفيذية رقم 1121 لسنة 2024.
معيار النطاق الزمني للتصالح: ينطبق القانون الجديد على المخالفات التي تم ارتكابها حتى تاريخ 15 أكتوبر 2023 للمناطق القريبة والداخلة في الحيز العمراني بناءً على التصوير الجوي الأخير، وحتى تاريخ 30 سبتمبر 2022 للمخالفات على الأراضي الزراعية بالنسبة للمباني القريبة من الأحوزة العمرانية المعتمدة.
وفقاً للمادة الثانية والمادة الرابعة من القانون رقم 187 لسنة 2023، تنقسم المخالفات البنائية إلى فئتين رئيسيتين:
- المخالفات التي يجوز التصالح عليها:
- التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة شريطة موافقة الجهة الإدارية المختصة.
- التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانوناً بشرط الاتفاق بين صاحب الشأن وأصحاب حقوق الارتفاق.
- المخالفات التي تمت بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز بشروط عدم التأثير على المقومات الأثرية أو التراثية وبموافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.
- مخالفات تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من المحافظة.
- البناء بدون ترخيص أو التجاوز في ارتفاعات المباني المقررة من سلطة الطيران المدني أو القوات المسلحة شريطة الحصول على موافقات الجهات المعنية.
- البناء خارج الأحوزة العمرانية للمباني السكنية أو الخدمية المتاخمة للكتل السكنية المأهولة بناءً على التصوير الجوي بتاريخ 15 أكتوبر 2023.
- المخالفات المحظور التصالح فيها حظراً مطلقاً:
- الأعمال التي تخل بالسلامة الإنشائية للمبنى؛ حيث يشترط القانون ألا يشكل المبنى خطراً على أرواح المواطنين أو الممتلكات المجاورة.
- البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وقانون حماية نهر النيل والمجاري المائية.
- تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات (الجراجات) إذا كان يؤثر على الحركة المرورية ولم تستوفِ الاشتراطات الفنية المقررة باللائحة.
مثال عملي من الواقع المصري:
يمتلك المواطن "سيد" عقاراً مكوناً من أرضي و5 طوابق في منطقة الهرم بمحافظة الجيزة، قام ببنائه بدون ترخيص عام 2021، وشيد الطابق السادس فوق الارتفاع المسموح به في المنطقة. في ظل القانون القديم (رقم 17 لسنة 2019)، كان يواجه عقبة الارتفاع المتجاوز لقيود قيادة الدفاع الجوي. أما في ظل القانون رقم 187 لسنة 2023، أصبح بإمكان المواطن "سيد" تقديم طلب التصالح، حيث تقوم اللجنة التنسيقية بإرسال ملفه لجهات الاختصاص (القوات المسلحة وسلطة الطيران المدني) للحصول على موافقة بالارتفاع مقابل رسوم محددة، شريطة تقديم تقرير مهندس استشاري يؤكد سلامة المنشأ إيكولوجياً وإنشائياً.
2. المستندات والأوراق المطلوبة لتقديم طلب التصالح في الجيزة 2024
حددت اللائحة التنفيذية رقم 1121 لسنة 2024 الصادرة في أبريل 2024 كافة الوثائق الرسمية والمستندات الفنية التي ينبغي للمواطن تجهيزها وإرفاقها عند التوجه للمركز التكنولوجي في الحي التابع له بمحافظة الجيزة أو عبر المنظومة الرقمية.
تتضمن قائمة المستندات اللازمة لتشكيل ملف التصالح ما يلي:
- صورة بطاقة الرقم القومي: لمقدم الطلب (سارية)، وفي حال تقديم الطلب من خلال وكيل رسمي، يلزم إرفاق صورة عقد الوكالة الرسمية موثق بالشهر العقاري مع الأصل للاطلاع.
- مستندات ملكية الأرض أو العقار: مثل عقد الملكية المسجل، أو العقد الابتدائي المشهر، أو حكم صحة ونفاذ، أو عقد القسمة وحيازة الأراضي.
- شهادة تحديد تاريخ المخالفة: مستند رسمي يثبت ارتكاب المخالفة قبل 15 أكتوبر 2023، ويمكن إثبات ذلك بأحد المستندات التالية:
- تقرير معاينة من جهة رسمية (مثل محاضر المخالفات الصادرة من حي بولاق الدكرور أو حي العمرانية).
- شهادة تركيب المرافق (كهرباء، مياه، غاز) تظهر تاريخ التوصيل.
- صورة جوية معتمدة من الهيئة العامة للمساحة أو نظم المعلومات القوات المسلحة.
- التقرير الهندسي للسلامة الإنشائية (المادة 5 من اللائحة):
- إذا كانت مساحة المبنى لا تتجاوز 200 متر مربع ولا يزيد ارتفاعه عن أرضي وثلاثة أدوار: يكتفى بتقرير سلامة إنشائية معتمد من مهندس نقابي مقيد بنقابة المهندسين المصرية.
- إذا زادت المساحة عن 200 متر مربع أو زاد الارتفاع عن أرضي وثلاثة أدوار: يلزم تقديم تقرير سلامة إنشائية صادر من مكتب استشاري متخصص أو مهندس استشاري مقيد بنقابة المهندسين في مجال الهندسة الإنشائية.
- خريطة رفع مساحي: خريطة مساحية حديثة معتمدة تتضمن إحداثيات الموقع بنظام (WGS84)، يتم استخراجها من إدارة شبكات معلومات المرافق بالمحافظة أو الهيئة العامة للمساحة المصرية.
- إيصال سداد رسم الفحص ورسم جدية التصالح: إثبات سداد المبالغ المالية المقررة في الحسابات البنكية المخصصة لمحافظة الجيزة.
تيسير قانوني جديد لعام 2024: سمح القانون الجديد للمواطن بعدم تقديم كافة المستندات دفعة واحدة؛ حيث يكتفى بتقديم الطلب واستلام "الشهادة رقم 3" لوقف أحكام القضايا والجنايات فوراً، ومنح المواطن مهلة تصل إلى 3 أشهر لاستكمال باقي المستندات الفنية والتقارير المساحية.
مثال عملي من الواقع المصري:
الحاج "محمود" يمتلك منزل على مساحة 150 متراً مربعاً بمركز البدرشين محافظة الجيزة، يتكون من دور أرضي ودورين علويين بنيت عام 2020 بدون ترخيص. أراد التقدم للتصالح في شهر مايو 2024. قام الحاج "محمود" باستخراج شهادة تركيب عداد كهرباء كودي يعود لعام 2021 ليكون دليلاً على تاريخ المخالفة، واستعان بمهندس نقابي لإعداد تقرير السلامة الإنشائية (نظراً لأن المبنى مساحته أقل من 200م² وارتفاعه أقل من أرضي و3 أدوار)، مما وفر عليه تكاليف مكاتب الاستشارات الكبرى، وقدم الملف بنجاح في المركز التكنولوجي لمدينة البدرشين.
3. جدول الرسوم وتكاليف التصالح وآلية الحساب في محافظة الجيزة
تختلف تكلفة التصالح النهائية بناءً على عدة عوامل رئيسية تتضمن: موقع العقار (حي راقٍ، حي متوسط، قرية، عزبة)، مساحة المخالفة بالإجمالي (متر مربع)، ونوع المخالفة (بناء بدون ترخيص، تجاوز ارتفاع، تغيير استخدام، إلخ).
يتكون المبلغ الإجمالي للتصالح من ثلاثة مكونات مالية أساسية:
- رسوم الفحص (تُدفع عند تقديم الطلب): تختلف بحسب المساحة وتحددها اللائحة التنفيذية رقم 1121 لسنة 2024 كالآتي:
- حتى 250 متر مربع: 500 جنيه بالمدن، و125 جنيهاً بالقرى.
- أكثر من 250 حتى 500 متر مربع: 1000 جنيه بالمدن، و250 جنيهاً بالقرى.
- أكثر من 500 حتى 1000 متر مربع: 2000 جنيه بالمدن، و1000 جنيه بالقرى.
- تتدرج الرسوم حتى تصل إلى حدها الأقصى وهو 5000 جنيه للمساحات الكبيرة التي تتجاوز 4000 متر مربع.
- مبلغ جدية التصالح (25% من القيمة التقديرية): يُدفع فور تقديم الطلب لضمان الجدية، وتحدد اللائحة حداً أقصى للمبالغ بحسب نوع المخالفة، ويُخصم هذا المبلغ لاحقاً من التسوية المالية النهائية عند قبول الطلب.
- قيمة مقابل التصالح للمتر المربع: يُحدد سعر المتر المربع بموجب قرارات صادرة عن محافظ الجيزة بالتنسيق مع اللجان المختصة لتقسيم المحافظة إلى قطاعات ومناطق. وينص القانون على ألا يقل سعر المتر عن 50 جنيهاً ولا يزيد عن 2500 جنيه.
تقسيم النطاقات السعرية المعتمدة في محافظة الجيزة (تقديري وفق القرارات التنفيذية الأحياء):
- النطاق الأول (الشارع الرئيسي وال商业 مناطق راقية): مثل شوارع النيل، مصدق، محي الدين أبو العز بالدقي، وجامعة الدول بالعجوزة، ومدينة الشيخ زايد. تتراوح الأسعار بين 1200 إلى 2500 جنيه للمتر المربع.
- النطاق الثاني (مناطق متوسطة وشوارع رئيسية بالأحياء): مثل شوارع فيصل والهرم الرئيسية، العمرانية، ترسا. تتراوح الأسعار بين 500 إلى 1000 جنيه للمتر المربع.
- النطاق الثالث (المناطق الشعبية والشوارع الفرعية): مثل بولاق الدكرور، الوراق، إمبابة، المنيب. تتراوح الأسعار بين 150 إلى 400 جنيه للمتر المربع.
- النطاق الرابع (القرى والنجوع والمراكز): مثل قرى البدرشين، العياط، أطفيح، الصف، كرداسة. يُطبق الحد الأدنى المعتمد قانوناً بـ 50 جنيهاً إلى 150 جنيهاً للمتر المربع.
تخفيضات وميزات السداد: يُمنح المواطن الذي يختار السداد الفوري الكاش لمبلغ التصالح كاملاً خصماً بنسبة 25% من إجمالي قيمة التصالح. كما يتيح القانون تقسيط باقي المبلغ على أقساط سنوية تصل إلى 3 سنوات بدون فوائد، أو التقسيط حتى 5 سنوات بفائدة يحددها البنك المركزي المصري للسنوات التي تتجاوز الثلاث الأولى.
حساب عملي لتكلفة تصالح (مثال مساحي):
يمتلك المواطن "حسن" شقة سكنية مخالفة بمساحة 150 متراً مربعاً في دور إضافي متجاوز للترخيص بشارع فرعي بمنطقة فيصل (حي الهرم - الجيزة). تم تقييم سعر المتر بواسطة اللجنة في هذا الشارع بـ 300 جنيه للمتر المربع.
1. قيمة مقابل التصالح الأساسي = 150 م² × 300 جنيه = 45,000 جنيه.
2. رسم الفحص الابتدائي = 500 جنيه (نظراً لأن المساحة أقل من 250 م² في المدينة).
3. مبلغ جدية التصالح المطلوب سداده = 25% × 45,000 = 11,250 جنيه.
- في حالة السداد الفوري (الكاش): يحصل على خصم 25% من القيمة الكلية (45,000 × 75% = 33,750 جنيه)، يُخصم منها مبلغ الجدية المدفوع سابقاً (11,250)، فيسدد الباقي وقدره 22,500 جنيه فقط حسم نهائي.
- في حالة التقسيط: يلتزم بسداد القيمة الإجمالية (45,000 جنيه)؛ يُخصم منها مبلغ الجدية، ويتم تقسيط المتبقي (33,750 جنيه) على 36 شهراً (3 سنوات) بواقع حوالي 937 جنيهاً شهرياً بدون أي فوائد.
4. خطوات وإجراءات تقديم الطلب خطوة بخطوة عبر المنظومة الإلكترونية والمراكز التكنولوجية
حرصت وزارة التنمية المحلية بالتنسيق مع محافظة الجيزة على رقمنة وتيسير دورة عمل طلبات التصالح لضمان سرعة الإنجاز والحد من البيروقراطية وتجنب التكدس. تتلخص الخطوات الإجرائية الرسمية للتصالح لعام 2024 في المسار التالي:
- الخطوة الأولى: تقديم الطلب وتسجيل البيانات:
يتم تقديم الطلب إما عبر