يشغل ملف «عقد الإيجار» والقوانين المنظمة له اهتماماً واسعاً لدى الشارع المصري والمجتمع القانوني، لما يمثله من أهمية مباشرة لحقوق الطرفين. وتواصل المحاكم والجهات التشريعية حسم القضايا المتعلقة بالإخلاء وتعديل القيمة الإيجارية وإثبات العلاقة الإيجارية. يهم هذا الموضوع كل مواطن ومحامٍ لمتابعة أحدث الأحكام القضائية والتعديلات التشريعية لضمان استقرار المعاملات العقارية.
يحتل عقد الإيجار مكانة جوهرية في منظومة القانون المدني المصري والشارع العقاري، نظراً لارتباطه المباشر بالاستقرار الاجتماعي والأمني والاقتصادي للمواطنين. ويعود الفهم العميق لملف الإيجار في مصر إلى استيعاب التحولات التشريعية المتلاحقة التي شهدها هذا المجال عبر العقود الماضية. فبعد أن كان عقد الإيجار خاضعاً للأحكام العامة في القانون المدني رقم 131 لسنة 1948، والتي تقوم على مبدأ شريعة المتعاقدين وحرية تحديد المدة والقيمة الإيجارية، فرضت الظروف السياسية والاجتماعية في منتصف القرن الماضي التدخل الاستثنائي للمشرع لحماية المستأجر باعتباره الطرف الأضعف في العلاقة العقدية آنذاك.
وقد تمثل هذا التدخل الاستثنائي في صدور قوانين الإيجار القديم المتعاقبة، وأبرزها القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. وتضمنت هذه القوانين الاستثنائية قواعد صارمة فرضت الامتداد القانوني غير المحدود لفقود الإيجار وتثبيت القيمة الإيجارية عند مستويات زهيدة لا تتناسب مع معدلات التضخم وتراجع القدرة الشرائية للعملة الوطنية. أدى هذا الوضع الممتد لعقود إلى خلق تباين حاد بين القيمة السوقية الحقيقية للعقارات والعائد الاستثماري المنخفض للمالك، مما تسبب في تجميد أصول عقارية ضخمة وتعطيل صيانتها.
ومع بداية التسعينيات من القرن الماضي، فرضت التحولات الاقتصادية ضرورة إعادة النظر في منظومة المعاملات الإيجارية، فصدر القانون رقم 4 لسنة 1996، والمعروف بقانون الإيجار الجديد. وأعاد هذا القانون تنظيم العقود الإيجارية التي تبرم بدءاً من تاريخ العمل به خضوعاً للقواعد العامة في القانون المدني، محققاً توازناً جديداً يعتمد على حرية المتعاقدين في تحديد المدة والقيمة الإيجارية. إلا أن وجود نظامين قانونيين موازيين، الإيجار القديم القائم على الاستثناء والإيجار الجديد القائم على الحرية العقدية، خلق واقعاً معقداً يسعى المجتمع القانوني والتشريعي في مصر إلى معالجته بحذر شديد لضمان السلم الاجتماعي وحماية الحقوق المالية للملاك.
واليوم، يُعد هذا الملف من أكثر القضايا حيوية أمام المحاكم المصرية والجهات التشريعية، حيث يتطلب التعامل معه موازنة دقيقة بين الحق الدستوري في الملكية الخاصة وتوفير السكن الملائم والآمن للمواطنين. وتتطلب المتابعة القانونية الواعية الاطلاع المستمر على الاتجاهات القضائية المستحدثة والتعديلات التشريعية التي تهدف إلى إيجاد حلول متدرجة وعادلة لمشكلات الإيجار القديم والحديث على حد سواء.
لعبت المحكمة الدستورية العليا في مصر دوراً محورياً وتاريخياً في إعادة رسم خريطة العلاقات الإيجارية، من خلال تصديها المباشر للنصوص الاستثنائية التي شابت قوانين الإيجار القديم بعدم الدستورية. وقضت المحكمة في العديد من الأحكام البارزة بإلغاء نصوص كانت تفرض امتداد العقود بلا نهاية لشرائح واسعة من غير الورثة المستحقين، مؤكدة على أن حماية المستأجر لا يجوز أن تعصف بالحق الأصيل للمالك في التصرف في ملكه والانتفاع به وفقاً للدستور.
ومن أبرز الأحكام الدستورية المؤثرة، الحكم الذي أبطال امتداد عقد الإيجار للأقارب حتى الدرجة الثانية في الأماكن السكنية، وقصر الامتداد لمرة واحدة فقط لصالح الزوجة والأولاد والوالدين الذين كانوا يقيمون مع المستأجر الأصلي إقامة هادئة ومستقرة حتى وفاته أو تركه للعين. كما أصدرت المحكمة حكماً تاريخياً قضى بعدم دستورية امتداد عقود الإيجار للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى، مما وضع السلطة التشريعية أمام مسئولية مباشرة لتعديل القانون وتنظيم آلية إنهاء هذه العقود وفق فترة انتقالية محدودة.
ولم تتوقف قرارات المحكمة الدستورية عند حدود إنهاء الامتداد، بل امتدت لتشمل إعادة النظر في القواعد الحاكمة لتثبيت القيمة الإيجارية، حيث أكدت المحكمة في أحكامها الأخيرة على أن تثبيت الإيجار لمدد طويلة يمثل عدواناً على حق الملكية ويخل بالتوازن الاقتصادي العادل بين طرفي العقد. وبناءً على هذه القواعد الفقهية والقضائية، باتت محكمة النقض ومحاكم الموضوع تلتزم بتطبيق المعايير الدستورية في دعاوى الإخلاء والفسخ وتعديل الأجرة، مما شكل خطوة جوهرية نحو تصحيح الاختلالات القانونية الموروثة.
إن هذا التراكم القضائي الصادر عن المحكمة الدستورية العليا يوفر إطاراً مرجعياً حاسماً للتشريعات الحالية والمستقبلية. فهو يضع ضوابط صارمة تمنع السلطة التشريعية من الاستمرار في إقرار تشريعات استثنائية تؤبد العلاقات الإيجارية أو تجعل القيمة الإيجارية صورية، مما يمهد الطريق لنقل كامل ملف الإيجارات في مصر نحو بيئة قانونية جديدة تتفق مع القواعد العامة وتضمن حقوق جميع الأطراف.
استجابة للأحكام الدستورية الصارمة، شهدت المنظومة التشريعية في مصر محطة فارقة بإقرار القانون رقم 10 لسنة 2022، والمتعلق بتنظيم بعض أحكام إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى. وجاء هذا القانون ليعالج حالة الفراغ التشريعي التي أعقبت حكم المحكمة الدستورية العليا، ولينظم آلية الخروج الآمن والتدريجي للمؤسسات والشركات والجهات الحكومية والخاصة التي تشغل عقارات وفق نظام الإيجار القديم.
ويتضمن القانون رقم 10 لسنة 2022 قواعد واضحة ومحددة، حيث أقر فترة انتقالية مدتها خمس سنوات تبدأ من تاريخ العمل بالقانون لإخلاء العقارات والمحلات التي تستأجرها الشخصيات الاعتبارية. وخلال هذه الفترة الانتقالية، فرض القانون زيادة فورية في القيمة الإيجارية القانونية بمقدار خمسة أضعاف القيمة المحددة قبل إقراره، يعقبها زيادة سنوية دورية وبشكل مركّب بنسبة خمسة عشر بالمائة طوال السنوات الخمس، وذلك لتعويض الملاك جزئياً عن الحرمان الطويل من العائد العادل للعين المكتراة.
وفور انتهاء المدة الانتقالية المحددة بآلية الخمس سنوات، يلتزم المستأجر الاعتباري بإعادة العين إلى المالك أو المؤجر بحكم القانون. وفي حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء والتسليم، منح القانون للمالك الحق في التقدم بطلب إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها العقار لإصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بحقه في المطالبة بالتعويض المناسب. وقد أحدث هذا النص نقلة نوعية في سرعة استعادة الحيازة وتجنب إجراءات التقاضي الطويلة.
ويرى الخبراء القانونيون أن إقرار هذا القانون يمثل خطوة تمهيدية جادة واختباراً عملياً آخذاً في الاعتبار إمكانية تطبيق آليات مشابهة على العقارات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، وكذلك على العقارات السكنية المستأجرة بنظام الإيجار القديم. غير أن أي تحرك تشريعي قادم بشأن السكن الخاص يحتاج إلى حسابات اجتماعية واقتصادية دقيقة لمنع حدوث أي هزات اجتماعية، مع إيجاد حلول بديلة ودعم موجه للفئات الأكثر احتياجاً.
تتجاوز إشكالية عقد الإيجار في مصر حدود التحليل القانوني الصرف لتتقاطع مع ملفات اقتصادية واجتماعية في غاية الأهمية. فمن الناحية الاقتصادية، أدى استمرار تجميد القيم الإيجارية لسنوات طويلة إلى إضعاف العائد الاستثماري للثروة العقارية، وحرم خزينة الدولة من موارد ضريبية مستحقة تعتمد على القيمة السوقية الحقيقية للعقارات. كما تسبب هذا الوضع في تدهور حالة الكثير من المباني والكتل العمرانية التاريخية جراء امتنع الملاك عن إجراء الصيانة الدورية لعدم وجود دخل يتناسب مع تكاليف الترميم الباهظة.
وفي السياق الاقتصادي الكلي، تبرز حركة تغير أسعار الصرف والتضخم المستمر، والتي أظهرت اتساع الفجوة الشاسعة بين القيمة الفعلية للإيجارات القديمة المحددة بجنيهات معدودة، وبين القيمة السوقية الحقيقية للأصول العقارية التي تأثرت بأسعار مواد البناء والتقلبات الاقتصادية. أدى هذا الوضع إلى تجميد ملايين الوحدات السكنية والتجارية، ووقف حركة التداول في السوق، مما أثر سلباً على المعروض العقاري وضاعف الضغط على الإيجارات الجديدة التي شهدت ارتفاعات قياسية لتغطي تكلفة الفرصة البديلة للمستثمرين.
أما من الناحية الاجتماعية، فإن ملف الإيجار القديم يلمس بشكل مباشر الأمن الاجتماعي لآلاف الأسرة المصرية ذات الدخل المحدود أو كبار السن الذين اعتادوا الاستقرار في مساكنهم لعقود. لذا فإن أي نص تشريعي يعالج هذا الملف يواجه تحدي التوفيق بين حق المالك في استعادة ملكيته المسلوبة بحكم الأمر الواقع، وبين حماية حق المستأجر في عدم التعرض للتشريد المباشر. وتتطلب هذه المعادلة الصعبة تفعيل دور الدولة في توفير البدائل السكنية عبر مشروعات الإسكان الاجتماعي والتمويل العقاري الميسر.
إن التحول نحو بيئة إيجارية متوازنة يسهم في إنعاش القطاع العقاري الذي يمثل أحد أهم محركات النمو الاقتصادي في مصر. فإعادة الثقة إلى المستثمرين والملاك تشجع على ضخ رؤوس أموال جديدة في إنشاء وحدات سكنية وتجارية موجهة للإيجار، مما ينعكس إيجابياً على خفض الأسعار بزيادة المعروض، ويضمن في الوقت نفسه صيانة الثروة العقارية القائمة وحمايتها من التدهور والاندثار.
على صعيد التطبيق العملي للتشريعات الحالية، تشهد المحاكم المصرية النظر في آلاف الدعاوى القضائية المتعلقة بالعلاقات الإيجارية، سواء تلك الخاضعة للقانون المدني أو القوانين الاستثنائية القديمة. وتتنوع هذه الدعاوى بين طلبات الإخلاء لعدم سداد الإيجار، وتغيير النشاط، والتأجير من الباطن دون إذن كتابي، ودعاوى إثبات العلاقة الإيجارية، وطلبات إنهاء العقد لعدم الاستعمال أو الاستغناء عن العين السكنية.
وفيما يخص عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني (الإيجار الجديد)، ساهم التعديل المضاف بالقانون رقم 137 لسنة 2006 في إحداث ثورة إجرائية لحماية الملاك والمستأجرين على حد سواء. حيث أتاح هذا التعديل للمتعاقدين توثيق عقد الإيجار في الشهر العقاري وإثبات تاريخه مع وضع الصيغة التنفيذية عليه، مما يجعل من العقد سنداً تنفيذياً قابلاً للتطبيق المباشر عبر إدارة التنفيذ دون الحاجة لرفع دعوى قضائية موضوعية تستغرق سنوات، وذلك في حالة انتهاء المدة أو الامتناع عن سداد الأجرة المحددة.
أما بالنسبة لملف الإيجار القديم، فإن إثبات حالة ترك العين أو عدم الإقامة المستقرة يُعد من أكثر القضايا تعقيداً أمام محاكم الموضوع. حيث تشترط الأحكام القضائية لاستمرار امتداد العقد للورثة المستحقين إثبات الإقامة الفعلية والتأثير الحقيقي للعين وقت وفاة المستأجر الأصلي. وتعتمد المحاكم في إثبات ذلك على الاستماع لشهدة الشهود، وتحريات المباحث، وشهادات استهلاك المرافق الأساسية كالكهرباء والماء والغاز، والتي تُعد أدلة قاطعة على مدى شغور العين أو استغلالها من عدمه.
كما تشكل دعاوى التأجير من الباطن وتغيير النشاط بدعاوى إخلاء شائعة، حيث يحظر القانون الاستثنائي على المستأجر التنازل عن العين أو تأجيرها للغير دون موافقة كتابية صريحة من المالك. ويترتب على ثبوت مخالفتها الحكم بفسخ العقد وإخلاء المستأجر والجهة الشاغلة فوراً. ولذا يتعين على المحامين والمتقاضين أخذ الحيطة والدقة بالغة في إعداد صحف الدعاوى وتجهيز المستندات المؤيدة لحقوقهم وفق القواعد الإجرائية والمصطلحات القانونية المستقرة.
تطرح الأوساط الشعبية والقانونية العديد من الأسئلة المتكررة حول مستقبل المعاملات الإيجارية في مصر. ومن أبرز هذه الأسئلة: من هم الورثة الذين يحق لهم امتداد عقد الإيجار القديم للعين السكنية؟ والإجابة المستقرة قانوناً وفق أحكام المحكمة الدستورية ومحكمة النقض هي أن الامتداد يقتصر لمرة واحدة فقط لصالح الزوج أو الزوجة، والأبناء، والوالدين بشرط أن تكون الإقامة مستقرة ومستمرة مع المستأجر الأصلي حتى لحظة الوفاة أو الترك.
ومن الأسئلة الشائعة أيضاً ما يتعلق بمصير الشقق القديمة المغلقة التي لا يستغلها أصحابها؛ حيث يوضح الفقه القانوني أن إغلاق العين لفترات طويلة مع السفر للخارج أو امتلاك مسكن آخر لا ينهي العقد تلقائياً، ولكن يمنح المالك الحق في رفع دعوى إخلاء إذا ثبت استغناء المستأجر النهائي عن العين وعدم اتخاذها موطناً أصلياً له، وتقديم الأدلة الفنية والرسمية الصادرة عن الجهات الحكومية لتعزيز طلبه أمام القضاء.
أما عن السؤال الجوهري المتعلق بموعد إصدار قانون شامل للإيجار القديم للشقق السكنية المخصصة للأشخاص الطبيعيين، فإن التوقعات القانونية والبرلمانية تشير إلى أن الملف يحظى بأولوية قصوى في أروقة مجلس النواب والحكومة. وهناك اتجاه قوي نحو صياغة مشروع قانون متكامل يتضمن زيادة متدرجة في القيمة الإيجارية السكنية، مع تحديد فترة انتقالية ملائمة تُنهي الامتداد الأبدي وتضمن الموازنة الكاملة بين طرفي العلاقة، تماشياً مع أحدث الأحكام الدستورية الصادرة.
وتعكس الرؤية المستقبلية لسوق العقارات المصري تحولاً تدريجياً نحو ترسيخ قواعد الشفافية وحرية العقد في إطار القانون المدني. وسيساهم حسم ملف الإيجارات القديمة والتوسع في إبرام العقود الموثقة بالصيغة التنفيذية في إعادة بناء البيئة العقارية على أسس استثمارية سليمة، تعزز الاستقرار، وتحمي الملكية، وتضمن حقوق كل من المالك والمستأجر بعيداً عن التعقيدات والنزاعات القانونية الممتدة.
شكلت القواعد والقرارات الصادرة عن محكمة النقض والمحكمة الدستورية العليا في مصر حجر الزاوية في تفسير نصوص قوانين الإيجارات، ولا سيما عند تعارض النصوص أو غموض الآليات التنفيذية. ولعل أهم التطورات التفسيرية تتمثل في تحديد مفهوم «الامتداد القانوني» لمرة واحدة للجيل الأول من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في العام 2002، وما تلاه من تطبيقات قضائية دقيقة وضعت شروطاً مشددة لإثبات الإقامة الهادئة والمستقرة.
ومن أبرز المبادئ التي أرستها محكمة النقض في السنوات الأخيرة، عدم جواز اعتبار «ترك العين مغلقة» لغرض السفر أو العمل الخارجي سبباً مفرداً للإخلاء، ما لم يُثبت المالك ترك المستأجر للعين نهائياً وإقامته منشأً مستقلاً ودائماً في مكان آخر بنية الاستغناء الكامل عن العين المؤجرة. وفي المقابل، غلّظت الأحكام القضائية من عقوبة إجراء تعديلات جوهرية في العين المؤجرة دون إذن كتابي صريح من المالك، حيث اعتبرت أن الإضرار بسلامة المبنى أو هدم جدران حاملة يمثل سبباً موجباً لإخلائه فوراً دون الحاجة للإعذار، استناداً إلى أحكام قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008.
كما حسمت محكمة النقض النزاع الشهير المتعلق بمدى التزام الورثة بسداد ملحقات الأجرة (مثل استهلاك المياه، الكهرباء العامة، أجر البواب، ومصاريف الصيانة المشتركة)؛ حيث اعتبرت أن الامتناع عن سداد هذه الملحقات يعامل معاملة عدم سداد الأجرة الأساسية، ويؤدي إلى صدور حكم بالإخلاء والتسليم، شريطة أن يكون المالك قد طالب بها رسمياً بموجب تكليف بالوفاء محدد التفاصيل والأنصبة بشكل دقيق لا يكتنفه الغموض.
مثل صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 نقطة تحول مفصلية في الملف المعقد للإيجارات القديمة المخصصة للشركات والجهات والهيئات الحكومية والخاصة (الأشخاص الاعتبارية) لغير غرض السكني. وضع هذا القانون حداً زمنيّاً صريحاً لعقود الإيجار القديمة لهذه الجهات، محبّذاً التدرج المالي والزمني لحماية استقرار المؤسسات وزيادة حقوق المالكين.
تتضمن الآلية القانونية التي فرضها القانون تشريع فترة انتقالية مدتها خمس سنوات تنتهي بنهاية مارس 2027، يتم خلالها زيادة الأجرة القانونية الفورية بمقدار خمسة أضعاف الأجرة السائدة قبل صدور القانون، متبوعة بزيادة سنوية دورية وبشكل مركّب بنسبة 15% طوال الفترة الانتقالية. وبحسب نص المادة الخامسة من القانون، يلزم الشاغلون بإخلاء العين وتسليمها للمالك في اليوم التالي لانقضاء مدة الخمس سنوات، وفي حال الرفض يُتاح للمالك التقدم بطلب لرئيس محكمة الأمور المستعجلة لإصدار أمر بطرد الممتنع عن التسليم دون المساس بحقه في التعويض.
غير أن التطبيق العملي أثار عدداً من الإشكاليات الفقهية والقضائية؛ أولها التمييز الدقيق بين «الشخص الاعتبارى» (كالمؤسسات، والشركات المساهمة، والجمعيات) و«الشخص الطبيعي» الذي يستأجر مكاناً لممارسة مهنة حرة أو نشاط تجاري باسمه الخاص (مثل العيادات، ومكاتب المحاماة، والمحلات الفردية). وقد استقرت أحكام القضاء على أن القانون رقم 10 لسنة 2022 يقتصر نطاق تطبيقه حصرياً على الأشخاص الاعتبارية، بينما تظل المنشآت الفردية خاضعة لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 وتعديلاته، وهو ما خلق تبايناً تشريعياً يستدعي معالجة شاملة للأنشطة غير السكنية كافة.
تسبب طول أمد التقاضي بطرق الإخلاء التقليدية في عزوف عدد كبير من المالكين عن عرض وحداتهم المغلقة للإيجار، وهو ما دفعه التشريع المصري إلى التطور بنص المادة الثانية من القانون رقم 137 لسنة 2006 التعديلي للقانون رقم 4 لسنة 1996، بإتاحة إضفاء «الضابط التنفيذي» (الصيغة التنفيذية) على عقود الإيجار المنظمة وفق القانون المدني.
وتتطلب هذه الآلية توجّه الطرفين (المالك والمستأجر) إلى مكاتب الشهر العقاري والتوثيق، لتسجيل عقد الإيجار وتذييله بالصيغة التنفيذية، شريطة أن تكون مدة العقد محدودة والأجرة متفقاً عليها بوضوح، مع التزام المستأجر بالتسليم فور انتهاء المدة. وفي حال امتناع المستأجر عن المبادرة بالتسليم عند انتهاء الأجل المحدد، لا يحتاج المالك لرفع دعوى موضوعية تستغرق سنوات، بل يتوجه مباشرة إلى قاضي التنفيذ لتحديد موعد إخلاء العقد بالقوة الجبرية بواسطة محضري التنفيذ والشرطة.
وتشترط المحاكم لتطبيق الصيغة التنفيذية بشكل حاسم عدة ضوابط legal rigor:
1. وجود العقد الأصلي الموثق مدوناً به بند التذييل بالصيغة التنفيذية.
2. حلول الموعد المحدد لانتهاء العقد دون وجود تجديد صريح أو ضمني مدون بنفس الشكل الرسمي.
3. ألا يكون هناك نزاع موضوعي حول سداد المبالغ المالية يتخلله ادعاء بالتزوير أو الوفاء غير الموثق، وفي حال قيام هذا النزاع يُستشكل في التنفيذ أمام قاضي الأمور المستعجلة حتى فصل المحكمة المختصة.
استثنت قوانين الإيجار المصرية المتعاقبة عقود الإيجار التجارية من الحظر المطلق للتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن عبر آلية قانونية دقيقة تُعرف بـ «بيع الجدك» أو التنازل عن المتجر أو المصنع وفق المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
تتيح هذه الآلية للمستأجر الذي يمارس نشاطاً تجارياً أو صناعياً في العين أن يبيع مقومات المتجر المادية والمعنوية (كالاسم التجاري، العلامة التجارية، الاتصال بالعملاء، والأثاث وال بضائع) لشخص آخر، وينتقل حكماً عقد الإيجار إلى الخلف الجديد دون حاجة لموافقة المالك الأولية، بشرط توفر صفة الضرورة للبيع، وألا يتسبب ذلك في الإضرار بالمالك أو تغيير طبيعة النشاط إلى ما يضر بالسلامة الإنشائية.
وفي المقابل، منح القانون المالك ضمانات مالية ولائحية صارمة للتوازن:
- **الخيار الأول (حق الأولوية أو الشفعة):** يحق للمالك استرداد العين التجاري بما فيها المقومات المبيعة إذا أبدى رغبته خلال 30 يوماً من إعلانه بالبيع برسم رسمي، مع إيداع نصف الثمن الموضح بعقد البيع الموثق لخزينة المحكمة لحساب المستأجر.
- **الخيار الثاني (المشاركة في مقابل التنازل):** في حال عدم رغبة المالك في الشراء، يحصل بقوة القانون على نسبة 50% من المبالغ المعروضة كـ «مقابل تنازل» أو ما كان يُعرف تاريخياً بـ «خلو الرجل»، أو يتم رفع الأجرة القانونية بنسب محددة وفق القانون رقم 6 لسنة 1997. ولا يسري هذا الحق في حالة بيع «الجدك» الموثق إذا تمت مراعاة المهل والإخطارات القضائية المحددة قانوناً.
تتعدى العلاقة بين الطرفين مجرد سداد الأجرة واستلام العين، لتشمل جوانب مالية وإدارية تتعلق بالضرائب وصيانة الأصول والتكاليف التشغيلية، وهي المساحة التي تشهد نزاعات يومية أمام المحاكم بسبب تداخل النصوص.
فيما يخص **الضرائب العقارية (قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008)**، أقر التشريع أن مكلف أداء الضريبة هو المالك أو من له حق عيني بالانتفاع، ولا يجوز تحويل عبء هذه الضريبة إلى المستأجر في العقود الخاضعة للقانون المدني (القانون الجديد) بغير بند صريح ومكتوب. أما في عقود الإيجار القديمة، فقد تضمنت قوانين الإيجار الاستثنائية توزيعاً أرجح لكاهل العبء الضريبي وقيم الاستهلاك وفق جداول ونسب محددة جرى تعديلها مراراً وتُحسب ضمن ملحقات الأجرة.
أما في جانب **الصيانة والتكلفة الإنشائية**، فقد جرى التمييز القانوني بين نوعين من أعمال الصيانة:
1. **الصيانة الجسيمة:** وتشمل ترمیم الأساسات، الأعمدة، الجدران الحاملة، والسطح، وأنابيب الصرف الرئيسية. وتقع هذه الأعمال قانوناً على عاتق المالك. وفي حال امتناعه، يحق للمستأجر الحصول على إذن من المحكمة لإجرائها على نفقته الخاصة وخصم قيمتها من الأجرة المستحقة مستقبلاً.
2. **الصيانة التأجيرية التشغيلية:** وتشمل التجهيزات الداخلية للعين، والسباكة الداخلية، والدهانات، والأعطال الناتجة عن الاستخدام اليومي للعين، وتعد التزاماً أصيلاً على المستأجر يستوجب إعادة العين بحالتها الأولى عند تسليمها باستثناء الاستهلاك الطبيعي.
وفي ظل تطبيق نظام **اتحادات الشاغلين** بموجب قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، يلزم الشاغل للعين (سواء كان مالكاً أو مستأجراً) بسداد الاشتراكات الشهرية والتكاليف المشتركة المعتمدة من الجمعية العمومية للاتحاد، وتعتبر قرارات الاتحاد الصادرة في نطاق اختصاصه سندات تنفيدية متى جرى إعلانها للشاغل بالطرق القانونية.
يشكل ملف الإيجار القديم للغرض السكني أحد أكبر التحديات الاقتصادية والاجتماعية في مصر، حيث تشير الإحصاءات الرسمية إلى وجود مئات الآلاف من الوحدات السكنية المغلقة أو التي تُدفع عنها أجور رمزيّة لا تتناسب مطلقاً مع معدلات التضخم ورسوم القيمة السوقية.
وتتجه المقترحات المطروحة داخل أروقة مجلس النواب والحوار الوطني المصري نحو صياغة تشريع متوازن يعالج الوحدات السكنية عبر محاور رئيسية تدريجية:
- **المحور الأول: التدرج في زيادة الأجرة:** وضع حد أدنى للأجرة السكنية يرتبط بالموقع الجغرافي والقيمة الإيجارية المحددة بواسطة لجان حصر وتقييم، مع تطبيق زيادة سنوية مرحلية تجعل الأجرة تقترب تدريجياً من القيمة الإيجارية العادلة دون إرهاق مفاجئ للمستأجرين.
- **المحور الثاني: الفترات الانتقالية وتوفير البدائل:** تحديد مدة زمنية انتقالية (تتراوح بين 5 إلى 10 سنوات) للانتهاء الكامل من العمل بنظام الإيجار القديم للسكني، مع إنشاء «صندوق دعم التمويل الإيجاري» التابع لوزارة الإسكان، لتوفير وحدات سكنية بديلة ضمن مشروعات الإسكان الاجتماعي للفئات الأولى بالرعاية والغير قادرين على التكيف مع تحرير الأجرة.
- **المحور الثالث: تحرير الشقق المغلقة فوراً:** نص التشريعات المقترحة على إنهاء عقود الإيجار القديمة فوراً للوحدات المغلقة لأكثر من ثلاث سنوات لغير غرض العمل الصريح في الخارج، أو Units التي يثبت امتلاك شاغليها لوحدة سكنية أخرى ملكاً خالصاً في نفس المحافظة، لإعادة استغلال هذه الثروة العقارية وحل جزء من أزمة الطلب على السكن.